무허가건축물도 재건축 입주권을 받을 수 있을까에 대한 판단은 단순히 건축물이 무허가인지 여부만으로 결정되지 않습니다. 도시 및 주거환경정비법과 조례, 기존 무허가건축물 인정 여부 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

사진 위치 1 : 오래된 무허가 건축물이 밀집한 재개발·재건축 예정지 전경

무허가건축물도 재건축 입주권을 받을 수 있을까

재건축 사업이 진행되면 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 “무허가건축물도 입주권을 받을 수 있는가”입니다. 오래전부터 거주해 온 무허가 건축물 소유자들은 재건축이 시작되면 당연히 새 아파트를 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 실제로는 그렇지 않습니다. 무허가건축물이라고 해서 모두 입주권 대상이 되는 것도 아니며, 반대로 무조건 제외되는 것도 아닙니다.

도시 및 주거환경정비법에서는 토지등소유자의 범위를 규정하고 있으며, 실제 입주권 인정 여부는 건축물의 형성 시기, 기존 무허가건축물 인정 여부, 지방자치단체 조례, 사업시행계획 등의 여러 요소를 함께 검토하여 판단하게 됩니다.

무허가건축물의 의미와 기존 무허가건축물

무허가건축물이란

무허가건축물이란 건축법에 따른 건축허가 또는 신고 절차를 거치지 않고 건축된 건축물을 말합니다. 쉽게 말하면 행정기관의 적법한 허가 없이 지어진 건물을 의미합니다.

다만 모든 무허가건축물이 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 특히 정비사업에서는 ‘기존 무허가건축물’인지 여부가 매우 중요한 기준이 됩니다.

기존 무허가건축물의 개념

기존 무허가건축물은 일정 시점 이전부터 존재하여 사실상 장기간 형성된 건축물을 의미합니다. 각 지방자치단체 조례에서는 기존 무허가건축물의 인정 기준을 별도로 규정하고 있으며, 항공사진, 재산세 부과자료, 건축물 관리대장, 주민등록 등 다양한 자료를 통해 존재 여부를 확인합니다.

예를 들어 수십 년 전부터 형성되어 행정기관에서도 사실상 존재를 인정해 온 건축물은 기존 무허가건축물로 인정되는 사례가 있습니다. 반면 사업 추진 이후 새롭게 증축하거나 불법으로 건축한 건축물은 인정받기 어렵습니다.

입주권 인정 기준은 무엇일까

도시 및 주거환경정비법의 기준

도시 및 주거환경정비법에서는 토지등소유자를 정비사업의 권리주체로 규정하고 있습니다. 그러나 무허가건축물이라고 해서 자동으로 토지등소유자가 되는 것은 아닙니다.

실제 입주권 인정 여부는 해당 건축물이 기존 무허가건축물인지, 토지 소유권 관계는 어떠한지, 조례에서 인정하는 대상인지 등을 종합적으로 검토하여 결정됩니다.

특히 서울시를 비롯한 여러 지방자치단체는 조례를 통해 기존 무허가건축물에 대한 분양대상자 인정 기준을 별도로 마련하고 있습니다.

실제 사례와 판례

실제 서울의 재건축·재개발 사업에서는 기존 무허가건축물에 대해 분양자격을 인정한 사례가 있는 반면, 사업 추진 이후 불법 증축하거나 새롭게 건축한 무허가건축물은 현금청산 대상으로 결정된 사례도 적지 않습니다.

법원 역시 기존부터 형성되어 행정적으로 인정받아 온 건축물과 사업 진행 과정에서 새롭게 형성된 불법 건축물을 구분하여 판단하고 있습니다. 대법원도 기존 무허가건축물 인정 여부는 건축 시기와 객관적인 증빙자료 등을 종합적으로 고려해야 한다는 입장을 유지하고 있으며, 단순히 무허가라는 이유만으로 일률적으로 분양자격을 부여하거나 배제하지 않고 있습니다.

사진 위치 2 : 재건축 사업 현장과 기존 단독주택 및 무허가 건축물 모습

반드시 확인해야 할 사항

무허가건축물이라고 모두 입주권을 받는 것은 아니다

실무에서는 “오래 살았으니 입주권이 나온다”는 이야기가 자주 들리지만 이는 정확하지 않습니다.

입주권 인정 여부는 다음과 같은 사항을 종합적으로 확인해야 합니다.

• 기존 무허가건축물 인정 대상인지
• 해당 지방자치단체 조례에서 인정하는지
• 토지등소유자에 해당하는지
• 사업시행계획 및 관리처분계획에서 분양대상자인지
• 항공사진 등 객관적인 입증자료가 존재하는지

이 가운데 어느 하나라도 충족하지 못하면 입주권 대신 현금청산 대상이 되거나 권리를 인정받지 못할 수 있습니다.

사업 초기 확인이 중요한 이유

무허가건축물은 일반적인 등기 건축물보다 권리관계가 훨씬 복잡합니다. 특히 재건축 초기 단계에서 자신의 건축물이 기존 무허가건축물에 해당하는지 확인하지 못하면 이후 분양자격 심사 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

실제로 사업이 상당 부분 진행된 이후 권리관계를 다투는 경우에는 객관적인 증빙자료 확보가 어려워지는 사례도 많습니다. 따라서 사업 초기부터 관련 자료를 준비하고 도시 및 주거환경정비법과 해당 지방자치단체 조례를 함께 검토하는 것이 무엇보다 중요합니다.

마무리

무허가건축물이라고 해서 반드시 재건축 입주권을 받을 수 있는 것도 아니며, 반대로 무조건 제외되는 것도 아닙니다. 가장 중요한 기준은 기존 무허가건축물 해당 여부와 도시 및 주거환경정비법, 지방자치단체 조례에서 정한 인정 요건을 충족하는지입니다.

특히 건축 시기와 객관적인 증빙자료, 토지등소유자 해당 여부가 최종 분양자격을 결정하는 핵심 요소입니다. 따라서 무허가건축물을 소유하고 있다면 단순한 소문이나 주변 사례만 믿기보다는 관련 법령과 사업시행계획을 꼼꼼히 확인하여 자신의 권리를 정확하게 판단하는 것이 중요합니다.